Fast jedes Haus auf Zypern hat irgendwo einen Riss. Viele sind rein optisch, einige zeigen jedoch, dass sich der Baugrund unter dem Haus oder das Tragwerk selbst bewegt. Dieser Leitfaden richtet sich an Hauseigentümer und Kaufinteressenten: welche Rissbilder in der Regel von Bedeutung sind, wie man einen Riss beobachtet, wann ein Tragwerksplaner hinzugezogen werden sollte und was eine Baugrunduntersuchung beiträgt. Er ersetzt keine Diagnose: Wir sind ein Prüflabor, und die Ursache eines Risses beurteilt ein Ingenieur vor Ort.

Rissbilder und Rissbreiten

Das Rissbild ist ein Ausgangspunkt, keine Diagnose. Meist optischer Natur, solange sie fein bleiben und nicht wachsen:

Haarfeine, netzartige Risse in Innen- oder Außenputz durch Trocknungsschwinden.
Gerade Risse dort, wo eine Stahlbetonstütze oder ein Unterzug an das Ausfachungsmauerwerk grenzt oder die Wand an die Decke: zwei Materialien, die sich bei Temperatur- und Feuchteänderungen unterschiedlich bewegen.
Risse in regelmäßigen Abständen in langen Gartenmauern, Brüstungen oder Dachestrichen ohne Bewegungsfugen.

Untersuchenswert:

Diagonale Risse, die von den Ecken von Türen und Fenstern ausgehen, oder treppenförmige Risse entlang der Mörtelfugen.
Keilförmige Risse, die an einem Ende breiter sind, und Risse, die bis zum Fußboden oder in den Sockel reichen.
Türen und Fenster, die zu klemmen beginnen; Böden, die sich neigen, reißen oder anheben.
Jeder Riss in einer Stahlbetonstütze, einem Balken oder einer Decke, besonders mit Rostflecken oder Betonabplatzungen.

BRE Digest 251 (Assessment of damage in low-rise buildings, Fassung 1995) ordnet sichtbare Schäden danach ein, wie leicht sie sich beheben lassen:

Kategorie	Typischer Schaden	Typische Rissbreite
0 Vernachlässigbar	Haarrisse	Weniger als etwa 0,1 mm
1 Sehr gering	Feine Risse, bei normalen Malerarbeiten behoben	Bis 1 mm
2 Gering	Leicht zu verfüllen; Türen können leicht klemmen	Bis 5 mm
3 Mäßig	Öffnen und Instandsetzen nötig; Türen klemmen; Leitungen können brechen	5–15 mm oder mehrere von etwa 3 mm
4 Schwer	Umfangreiche Instandsetzung; Rahmen verziehen sich, Wände neigen sich oder beulen aus	15–25 mm, je nach Anzahl der Risse
5 Sehr schwer	Teilweiser oder vollständiger Neuaufbau; Gefahr der Instabilität	Meist über 25 mm

BRE wertet die Kategorien 0–2 im Wesentlichen als optische Schäden, 3–4 als Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit und 5 als Beeinträchtigung der Standsicherheit. Nutzen Sie die Tabelle nur als Anhaltspunkt: Sie wurde für Mauerwerkshäuser im Vereinigten Königreich entwickelt, während viele Häuser auf Zypern ein Stahlbetonskelett haben; sie beschreibt den Schaden, nicht seine Ursache; und eine einzelne Messung zeigt nicht, ob sich ein Riss noch bewegt.

Jahreszeitlich oder fortschreitend? Erst beobachten, dann entscheiden

Manche Tone schrumpfen, wenn sie in einem langen Sommer austrocknen, und quellen mit dem Winterregen wieder (siehe Baugrund in Zypern: Mergel und quellfähiger Ton). BRE Digest 240 (Low-rise buildings on shrinkable clay soils, Part 1, 1993) beschreibt dieses Verhalten für britische Tone; der Mechanismus ist hier derselbe, auch wenn Klima und Tone sich unterscheiden. Ein Riss, der sich im Spätsommer öffnet und im Winter wieder schließt, deutet auf Schrumpfen und Quellen hin. Ein Riss, der sich unabhängig von der Jahreszeit stetig weitet, deutet auf Setzungen oder eine andere noch wirksame Ursache hin.

Unterscheiden lässt sich das nur mit Aufzeichnungen über einen längeren Zeitraum. BRE Digest 343 (Simple measuring and monitoring of movement in low-rise buildings, Part 1: cracks, 1989) beschreibt einfache Methoden:

Markieren Sie beide Enden des Risses mit einem Bleistiftstrich und dem Datum.
Messen Sie die Breite an markierten Stellen mit einer Rissbreitenkarte, oder bringen Sie eine Rissmarke (Rissmonitor) über dem Riss an.
Fotografieren Sie den Riss mit einem Maßstab im Bild, jedes Mal vom selben Standpunkt aus, und notieren Sie, wann Türen klemmen.

Führen Sie die Aufzeichnungen über mindestens eine nasse und eine trockene Jahreszeit, und verfüllen oder überstreichen Sie den Riss in dieser Zeit nicht: Das löscht die Aufzeichnung.

Auslöser rund um das Haus

Ungleichmäßiges Durchfeuchten oder Austrocknen des Baugrunds steckt hinter einem Großteil dieser Bewegungen. Achten Sie auf:

Undichte Wasser- oder Abwasserleitungen und feuchte Stellen, die nie abtrocknen.
Dachwasser, das am Fuß einer Wand abgeleitet wird.
Gartenbewässerung und Pflanzbeete direkt an den Wänden.
Bäume und große Sträucher nahe am Haus.
Neue befestigte Flächen neben dem Haus oder Aushubarbeiten auf dem Nachbargrundstück.

Fällen Sie einen großen Baum in Hausnähe nicht ohne fachlichen Rat: BRE Digest 298 (Low-rise building foundations: the influence of trees in clay soils, 1999) erklärt, dass Ton quellen und das Gebäude anheben kann, sobald ein Baum kein Wasser mehr entzieht (Hebung).

Wann Sie einen Tragwerksplaner hinzuziehen sollten

Ziehen Sie einen Tragwerksplaner hinzu, also einen Bauingenieur mit Erfahrung in der Beurteilung bestehender Gebäude, wenn:

Risse breiter als etwa 5 mm sind (BRE-Kategorie 3 oder höher) oder mehrere Risse von einigen Millimetern auftreten;
ein Riss sich zwischen den Messungen weiter öffnet oder nach einer Reparatur wiederkehrt;
diagonale, treppenförmige oder keilförmige Risse mit klemmenden Türen oder geneigten Böden einhergehen;
eine Stütze, ein Balken oder eine Decke Risse, Rostflecken oder Abplatzungen zeigt;
Risse nach einem Erdbeben, einem Rohrbruch, einer Überschwemmung oder Aushubarbeiten nebenan auftreten;
Sie das Haus kaufen, aufstocken oder Wände entfernen möchten.

Öffnen sich Risse schnell, beult eine Wand aus oder fallen Putz- oder Betonstücke herab, ist die Lage dringend: Halten Sie Personen fern und rufen Sie sofort einen Ingenieur. Der Ingenieur entscheidet, ob und welche Baugrundinformationen benötigt werden; gegebenenfalls wird auch ein Geotechniker hinzugezogen.

Was eine Baugrunduntersuchung beiträgt

Ein Ingenieur sieht den Schaden, aber nicht den Baugrund darunter. Eine Baugrunduntersuchung ersetzt Annahmen über Fundament und Boden durch gemessene Daten. Der Umfang wird mit dem Ingenieur festgelegt und umfasst in der Regel:

Untersuchung	Norm	Was sie dem Ingenieur sagt
Schurf neben dem Fundament	TS EN ISO 14688-2:2018 (Klassifizierung)	Tiefe und Breite des Fundaments wie gebaut und die Schicht, auf der es steht
Wassergehaltsprofil	TS EN ISO 17892-1:2014+A1:2022	Trockenere oder feuchtere Zonen über die Tiefe, z. B. nahe einem Baum oder einem Leck
Atterberg-Grenzen	TS EN ISO 17892-12:2018+A2:2022	Plastizität des Tons; Wasserempfindlichkeit
Lineares Schwindmaß	BS 1377-2:2022	Neigung zum Schwinden beim Austrocknen
DCP neben dem Fundament oder durch die Bodenplatte	ASTM D6951/D6951M-18(2023)	Weiche oder lockere Zonen und Schichtdicken
Betonbohrkerne	TS EN 12504-1:2019	Beton des Fundaments oder Tragwerks, wenn der Ingenieur Zweifel hat

Werden tiefere Informationen benötigt, führen wir geotechnische Bohrungen durch. Wassergehalte werden zusammen mit der Plastizität des Tons gelesen und nach Möglichkeit mit einem Profil abseits von Bäumen und Leitungen verglichen. BRE Digest 412 (Desiccation in clay soils, 1996) weist darauf hin, dass sich oft nur schwer feststellen lässt, wie weit und wie tief ein Ton ausgetrocknet ist; deshalb beurteilen wir dies nicht anhand eines einzelnen Ergebnisses.

Was Prüfungen zeigen und was nicht

Prüfungen beschreiben Baugrund und Fundament so, wie sie sind. Atterberg-Grenzen und lineares Schwindmaß sind Indexversuche: Sie zeigen eine Neigung zu Volumenänderungen, messen das Quellmaß aber nicht direkt. Prüfungen allein sagen nicht, warum das Haus gerissen ist, ob es sicher ist oder wie es instand zu setzen ist. Diese Schlussfolgerungen und die Planung jeder Instandsetzung (Entwässerung, Unterfangung oder Eingriffe in das Tragwerk) liegen beim Tragwerksplaner. Unser Bericht (siehe Prüfbericht lesen und verifizieren) liefert die Grundlage für diese Entscheidungen und ersetzt sie nicht.

Vor dem Kauf eines Hauses mit Rissen

Fragen Sie nach dem ursprünglichen Baugrundgutachten, den Plänen und Angaben zu früheren Reparaturen.
Achten Sie auf die oben genannten Anzeichen und auf frisch verfüllte oder überstrichene Risse.
Lassen Sie das Haus von einem Tragwerksplaner begutachten und, falls er es empfiehlt, das Fundament mit einem Schurf prüfen.

Wie wir helfen können

Wir führen die Feldarbeiten und Prüfungen aus, die Ihr Ingenieur anfordert: Schürfe, DCP-Versuche und Probenahme im Rahmen unserer Baugrunduntersuchung und DCP-Versuche, bodenmechanische Laborversuche und, wenn der Beton fraglich ist, Betonkernbohrungen. Tragwerksbeurteilungen und die Planung von Instandsetzungen bieten wir nicht an. Um den Umfang zu planen, senden Sie uns über unsere Kontaktseite:

Fotos der Risse, als Nahaufnahme mit Maßstab und in Übersichtsaufnahmen;
Pläne, Baujahr und Bauweise (Skelettbau oder tragende Wände, Geschosszahl, Art des Bodens) sowie frühere Berichte;
ob ein kleiner Bagger das Haus erreichen kann.

Häufig gestellte Fragen

Können Sie anhand von Fotos sagen, ob ein Riss gefährlich ist?

Nein. Fotos helfen uns, die Prüfungen zu planen; ob ein Riss gefährlich ist und warum er entstanden ist, beurteilt ein Tragwerksplaner vor Ort.

Braucht jedes Haus mit Rissen eine Baugrunduntersuchung?

Nein. Viele Risse sind rein optisch. Eine Baugrunduntersuchung ist sinnvoll, wenn der Ingenieur vermutet, dass Baugrund oder Fundament beteiligt sind, und ihr Umfang richtet sich nach dieser Frage.

Schadet ein Schurf neben dem Haus dem Fundament?

Wir halten den Schurf klein und nur für die Aufnahme und Probenahme offen, danach wird er verfüllt und verdichtet. Seine Lage stimmen wir mit dem Ingenieur ab, und er bleibt nicht dem Regen ausgesetzt, der den Boden am Fundament aufweichen könnte.